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无证房能否获得补偿?圣运教你来判断!



  在征收拆迁案件中,被征收人最重要的补偿凭证就是权属证件,但是由于历史、风俗习惯等原因,没有房产证明或者超面积建房的现象在我国非常普遍,当房屋遭遇征收拆迁时,被征收人最担心的问题就是没有权属证明能否获得补偿。

  

 

 

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  由该法律规定可知,无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定:

  ①可以认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑比照有证房屋处理,分不同情况予以补偿。

  由于历史遗留原因导致的无证建筑不具有先天违法性,在建造时以及建造之后相当长的时间里该建筑并不是违法建筑,其存在具有合理性、合法性,建筑人根据当时的法律已经取得了房屋所有权。随着城乡规划的变动、法律的逐渐完善,相关法律的出台导致该建筑不符合现行法律的要求。在私法领域,法不禁止即允许,公民基于对国家法律和相关制度的信赖建造房屋,在当时是合法行为,其依法取得的权利应当受到保障。因而如果需要对历史遗留建筑进行拆除,应按照房屋的市值进行补偿。但需注意:根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知的规定》中规定:“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”

  

 

  ②认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑处理,不予补偿。

  违法建筑不符合城乡规划等社会公共利益、他人合法权益,应予拆除,实质性违法建筑的拆除是不进行补偿的。实践中,确定征收或者拆迁以后在拆迁范围内进行抢建的无证房屋属于典型的违法建筑,为维护规划制度、土地制度的严肃性以及补偿安置的公平公平性,对于这类违法建筑执行“不予补偿”的法定要求。

  

 

  律师总结:

  按有证房100%补偿情形:

  1、《规划管理条例》实施以前建成的房屋,即1984年1月5日以前,房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录等有效原始证明材料的;

  2、建设审批手续齐全、已完工部分与审批要求基本一致,但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑;

  3、建设审批手续齐全、已完工部分与审批要求基本一致的未完工建筑;

  4、未超过审批期限的临时建筑。

  参照有证房标准折中处理情形:

  1、《规划管理条例》实施以后至《城乡规划法》实施以前,即1984年1月5日至2008年1月1日,在此期间建成的房屋,按评估的是市场价格扣除建房应缴纳的相关税费后进行补偿;

  2、《城乡规划法》实施以后,即2008年1月1日以后建成的房屋分以下两种情况:

  ①城市规划部门已经对其进行行政处罚,但是保留房屋的,征收时参照有证房屋征收补偿处理;

  ②城市规划部门未对其进行行政处罚,征收时房屋征收部门无法提供同级人民政府城市规划行政主管部门出具的该房屋存在严重影响了城市规划的书面文件的,视为未影响城市规划,征收时参照有证房屋征收补偿处理,但需要在补偿款中扣除应受行政处罚的金额。

  不予补偿的情形:

  违法建筑,是指违反法律、法规在城市规划区内,没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑,或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。违法建筑一般包括以下几种情形:

  1、没有申请或者申请未获得批准,没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

  2、虽然取得建设工程规划许可证,但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑;

  3、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

  律师提醒:

  依据《物权法》的相关条文规定可知,不动产采取登记主义,房屋所有权人的认定通常是根据登记簿上载明的所有权人来认定。对于无证建筑,房屋面临拆迁时,如果房屋所有权人未及时办理相关的产权登记,纠纷出现时,很容易被认定为违法建筑。但是即使在征收拆迁过程中,无证建筑被认定为违法建筑也不必慌张,可以寻求专业律师团队的帮助,将违法建筑“变”为合法建筑,并取得相应的征收拆迁补偿。(供稿:北京圣运律师事务所拆迁律师杜佳霖)




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